[부동산 관련] 중도금 선지급, 계약은 유효하게 이행된 것인가?

이 글은 복잡하고 어려워 보이는 부동산 중도금지급에 대해 안내가 필요한 분들께 도움을 드리기 위해 작성되었습니다.

 

아마도 이 글을 읽고 계신 분은
부동산 중도금지급과 관련하여 이곳저곳 정보를 찾아 알아보고 있는 분 중 한 분이실 거라 생각됩니다.

 

결론부터 말씀드리자면, 이곳저곳에서 수집한 불확실한 정보를 가지고 본인의 상황을 절대로 예단하지 마시고 변호사의 도움을 꼭 받으시라 추천드립니다. 

 

 

그냥 부동산 중도금지급과 관련내용이 궁금하신 분은 아래로 쭉 내려서 본문부터 보셔도 됩니다.
다만 변호사의 도움이 절박하신 분은 아래의 내용을 조금만 시간내서 읽어보시길 바랍니다.

 

 

답답한 마음에 인터넷 검색하면 과대 과장 광고중인 법무법인이나 법률사무소등이 너무나 많고

 

더더욱 심각한 것은 변호사가 아닌 일반인들이 정리한 내용, 

특히나 비전문가 이면서 AI로 긁어서 검수도 없이 복사 붙여넣기한 무책임한 내용등

부정확한 글들이 가짜뉴스처럼 너무나 많습니다.

이런것들을 다 뚫고 여기 저의 블로그에 와주신 것, 얼마나 불행중 다행인지, 안도와 반가움에 감사의 인사를 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 법률사무소 상상 대표 김근아 변호사입니다.

 

 

저는 2008년 사법시험을 합격하여 2012년부터 변호사로 활동하면서 서초동에서만 올해로 14년 차 변호사로 수많은 사건을 해결해 왔습니다.

 

어려움이 있어 찾아온 의뢰인들과는 따뜻하게 직접 이야기를 나누면서 위로해드리고 직접 상담, 서면작성, 재판출석, 의뢰인과의 소통 및 판결후 조치까지 책임감 있게 직접 사건 진행을 하고 있습니다.

 

올해로 변호사 14년차쯤 되니 과거 의뢰인 분들, 상담만 받았었어도 만족하셨던 분들을 포함하여, 수많은 인연인 분들이 저의 전문성을 넘어 성실함과 소통에 만족하셨는지 어려운 상황의 지인분들, 가족분들을 소개하며 다시 찾아주실때 "내가 옳았구나" 하는 생각과 감사한 마음이 많이 듭니다.

 

 

당신이 찾고 있는

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법률사무소 상상 대표 김근아 변호사입니다.

도움이 필요하신 분은
언제든 상담의 문을 두드려주세요.

 

안녕하세요. 사법시험 출신 민사전문 김근아 변호사입니다.

- 상담 사례 -

A(매수인)는 B(매도인)와 10억원에 아파트 계약을 하고 계약금을 10% 1억원을 지불하였다.
계약당시 중도금은 1개월후에 2억원을 지급하기로 계약하였다. <잔금은 계약후 2개월후  입주시지불>

그러나 동네에 호재가 있어 집값이 상승중이라 주변 부동산의 소식을 듣게되어 조급해진 A는 계약체결후 10일후에 중도금을 지급하였다.
이때 집값이 상승중이라 주변 부동산의 소식을 접한 B, 더불어 12억 5천만원에 아파트를 매수하겠다고 나선 C를 계약을 주선한 부동산이 아닌 다른 부동산을 통해 소개 받았다.
하여 B는 "약정한 기일보다 중도금을 빨리 지급하는 것은 무효입니다. 계약은 아직 이행되지 않았으니 계약을 해지하겠습니다" 하며 A에게 계약금의 배액을 돌려주고 12억 5천만원에 C와 계약을 하고자 한다.

그러나 A는 "돈을 이미 받으셨으니 이미 계약은 진행된 것입니다" 라고 주장하며 B에게 본인의 계좌번호를 알려주지 않고 있다.

이 경우 계약은 이행된 것인가? 누구의 주장이 옳은 것인가?

 

만일 B가 제3자 C와 계약을 하게 되면 어떤 법적 문제가 발생할까?

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A의 중도금 선지급, 계약은 유효하게 이행된 것인가?

이 사례는 부동산 매매 계약에서 중도금의 선지급이 가지는 법적 효력과 관련된 전형적인 분쟁 상황입니다. 결론부터 말씀드리면, 매수인 A의 중도금 선지급은 유효하며, 이로 인해 계약은 이미 이행 단계에 착수된 것으로 보아야 합니다. 따라서 매도인 B는 약정한 기일보다 중도금이 일찍 지급되었다는 이유만으로 계약을 일방적으로 해지할 수 없습니다.

법적 근거 및 판례의 입장:

• 민법 제565조 (해약금): 계약금은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 핵심은 "이행에 착수할 때까지"라는 조건입니다.
• '이행의 착수'의 의미 (대법원 판례): 대법원은 이행의 착수를 단순히 잔금 지급기일이 도래했는지 여부와 무관하게, 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 하는 것으로 폭넓게 해석하고 있습니다. 특히, 매수인이 중도금을 미리 지급하는 것은 명백히 '이행의 착수'에 해당한다고 일관되게 판시하고 있습니다.
  • 판례는 "매수인이 중도금 지급기일 이전에 중도금을 지급하더라도 이행에 착수한 것으로 볼 수 있고, 이는 매도인의 해제권을 제한하는 효력이 있다"고 봅니다. 매도인 입장에서는 매수인의 선이행이 자신에게 불리하다고 하더라도, 이를 거부할 정당한 사유가 없다고 판단합니다.
  • 대법원이 이렇게 판단한 이유는 이행기의 이익은 매수인에게 있기 때문입니다.
    쉽게 풀어서 설명하자면 - 매수인이 스스로 기한의 이익을 포기하고 이행(중도금지급)을 선택할 수 있다.라는 내용입니다. 기한 이익이란 본래 1달이라는 중도급 지급기한이 있지만 (넉넉하다면 넉넉한데) 이중 20일을 포기하고 10일만에 지급했으니 기한 이익 20일을 포기하는 것은 매수인의 자유의지에 있다는 것이지요.
    
    

따라서 본 사안에서 A가 약정된 중도금 지급일(계약 후 1개월)보다 20일 먼저 중도금 2억 원을 지급한 행위는 유효한 '이행의 착수'로 인정됩니다. 매도인 B의 "약정한 기일보다 빨리 지급하는 것은 무효"라는 주장은 법적으로 받아들여질 수 없습니다. 이미 A가 계약의 이행에 착수했으므로, B는 민법 제565조에 따른 해약금 해제권을 상실합니다.

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B가 제3자 C와 계약을 체결한다면? (법적 문제)

B가 A와의 계약이 유효하게 진행 중이고 이행에 착수한 상태임에도 불구하고, 더 높은 가격을 제시한 제3자 C와 새로운 매매 계약을 체결한다면, B에게는 다음과 같은 심각한 법적 문제가 발생합니다.

1. 채무불이행 및 손해배상 책임 (A에 대한 민사적 책임):
   • B는 A와의 유효한 매매 계약을 정당한 사유 없이 위반한 것이 됩니다. 이는 이행불능에 따른 채무불이행에 해당합니다.
   • A는 B에게 계약 불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 손해배상액은 단순한 계약금 배액을 넘어, 계약이 이행되었을 경우 얻을 수 있었던 이익(집값 상승분, 즉 A가 매매 계약을 통해 얻을 수 있었던 시세차익 등)을 포함하여 상당한 금액이 될 수 있습니다.
   • 또한, A는 B에게 소유권이전등기청구소송을 제기하여 아파트의 소유권을 자신에게 이전해 줄 것을 요구할 수 있습니다.
2. 배임죄 성립 가능성 (형사적 책임):
   • B가 A로부터 중도금(2억 원)을 받아 계약의 이행에 착수된 상태에서, 그 의무를 저버리고 제3자 C에게 이중으로 아파트를 매도하는 행위는 형법상 배임죄가 성립할 가능성이 매우 높습니다.
   • 대법원 판례는 부동산 매매 계약에서 매수인이 중도금을 지급한 이후 매도인은 배임죄에서 타인의 사무를 처리하는 자에 해당한다고 봅니다. 따라서 매도인이 정당한 사유 없이 이중으로 매도하는 행위는 임무 위배 행위로 인정되어 배임죄로 처벌받을 수 있습니다.
   • 배임죄는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처해질 수 있으며, 만약 이득액(여기서는 12억 5천만원 - 10억 = 2억 5천만원의 차익)이 5억 원 이상이라면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률에 따라 더욱 가중 처벌됩니다 (5억 이상 50억 미만: 3년 이상의 유기징역, 50억 이상: 5년 이상의 유기징역 또는 무기징역).
3. C의 법적 지위:
   • 만약 B가 A의 소유권 이전등기청구권보다 먼저 C에게 아파트 소유권 등기를 넘겨주었다면, C는 원칙적으로 유효하게 소유권을 취득합니다. 우리 법제상 부동산 등기에는 '공신력'이 없으므로, 설령 A가 먼저 유효한 계약을 체결했더라도 C가 등기를 먼저 마치면 C가 소유권을 갖게 됩니다.
   • 다만, C가 B의 배임 행위에 적극적으로 가담했다면 (예: A와의 계약 사실을 알고도 B의 배임 행위를 적극적으로 부추기거나, 시세에 비해 현저히 높은 가격을 제시하며 B의 이중 매도를 유도한 경우), A는 C와 B의 매매 계약이 반사회적 법률행위로서 무효임을 주장하며 C 명의의 등기를 말소하고 자신에게 소유권이전등기를 해달라는 소송을 제기할 수 있습니다. 그러나 C의 '적극 가담'을 입증하기는 매우 어렵습니다.
     
     

A의 현명한 대처 방안:

A는 B가 계약 해제를 주장하거나 이중 매매를 시도하는 정황을 파악했다면, 다음과 같은 신속하고 적극적인 법적 조치를 취해야 합니다.

1. 중도금 수령 확인 및 계약 이행 착수 통보: B가 중도금을 수령했음을 명확히 확인하고, A의 중도금 지급이 유효한 이행 착수이며 B의 해제권이 소멸되었음을 내용증명 우편 등으로 B에게 공식적으로 통보합니다. 계좌번호를 알려주지 않고 있어도 B가 송금을 확인하는 것으로 충분합니다.
2. 부동산처분금지가처분 신청: B가 다른 사람에게 아파트를 팔아 등기를 넘기는 것을 막기 위해 법원에 해당 아파트에 대한 부동산처분금지가처분을 신속히 신청해야 합니다. 이것이 이중매매를 사전에 막을 수 있는 가장 강력하고 즉각적인 수단입니다.
3. 손해배상청구권 보전을 위한 가압류: B의 다른 재산에 대한 가압류를 신청하여, 만약 이중매매가 실제로 발생하여 손해배상을 청구하게 될 경우를 대비하여 채권을 확보합니다.
4. 법률 전문가와 즉시 상담: 위와 같은 복잡한 법적 분쟁은 일반인이 혼자 해결하기 어렵습니다. 부동산 전문 변호사와 즉시 상담하여 상황에 맞는 가장 효과적인 법적 전략을 수립하고 대응해야 합니다.

이 사례는 부동산 시장의 변동성이 클 때 발생하기 쉬운 분쟁입니다.

부동산 가격 상승기에는 매수인은 중도금을 빨리 지급함으로써 계약이행에 선제적으로 착수하면 매도인이 마음이 바뀌더라도 아파트를 계약된 금액에 아파트를 매수할 수 있습니다.

위와 같은 사례로 매도인이 막무가네라 어려움을 겪고 있거나 상담이 필요하시다면 법률 전문가인 변호사와 상담해보세요.

혼자 고민만 하시지 마세요.

몸이 아프면 병원에 가듯

법률사무는 변호사와 상의하시면 됩니다.

 

 

저는 2012년부터 변호사로 일하면서, 정말 많은 상담과 소송을 경험해보았습니다. 

소송을 진행하는 변호사는 의뢰인의 아픔과 고충을 누구보다 공감하고, 의뢰인이 원하시는 바가 무엇이든 그것을 최대한 이루도록 도와드려야 합니다. 그게 최우선입니다.

도움이 필요하시면 언제든 상담의 문을 두드려주세요.