이 글은 부동산 묵시적갱신과 관련하여 안내가 필요한 분들께 도움을 드리기 위해 작성되었습니다.
아마도 이 글을 읽고 계신 분은
묵시적갱신 관련하여 이곳저곳 정보를 찾아 알아보고 있는 분 중 한분이실 거라 생각됩니다.
결론부터 말씀드리자면,
이곳저곳에서 수집한 불확실한 정보를 가지고 본인의 상황을 절대로 예단하지 마시고 법률문제가 있다면 우선적으로 변호사의 도움을 받으시라 추천드립니다.
그냥 묵시적갱신과 관련한 내용이 궁금하신 분은 아래로 쭉 내려서 본문부터 보셔도 됩니다.
다만 변호사의 도움이 절박하신 분은 아래의 내용을 조금만 시간내서 읽어보시길 바랍니다.
답답한 마음에 인터넷 검색하면 과대 과장 광고중인 법무법인이나 법률사무소등이 너무나 많고
더더욱 심각한 것은 변호사가 아닌 일반인들이 정리한 내용,
특히나 비전문가 이면서 AI로 긁어서 검수도 없이 복사 붙여넣기한 무책임한 내용등
부정확한 글들이 가짜뉴스처럼 너무나 많습니다.
이런것들을 다 뚫고 여기 저의 블로그에 와주신 것, 얼마나 불행중 다행인지, 안도와 반가움에 감사의 인사를 드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 법률사무소 상상 대표 김근아 변호사입니다.
저는 2008년 사법시험을 합격하여 2012년부터 변호사로 활동하면서 서초동에서만 올해로 14년 차 변호사로 수많은 부동산 관련한 사건을 해결해 왔습니다.
어려움이 있어 찾아온 의뢰인들과는 따뜻하게 직접 이야기를 나누면서 위로해드리고 직접 상담, 서면작성, 재판출석, 의뢰인과의 소통 및 판결후 조치까지 책임감 있게 직접 사건 진행을 하고 있습니다.
올해로 변호사 14년차쯤 되니 과거 의뢰인 분들, 상담만 받았었어도 만족하셨던 분들을 포함하여, 수많은 인연인 분들이 저의 전문성을 넘어 성실함과 소통에 만족하셨는지 어려운 상황의 지인분들, 가족분들을 소개하며 다시 찾아주실때 "내가 옳았구나" 하는 생각과 감사한 마음이 많이 듭니다.
당신이 찾고 있는
"실력있는 변호사"
"소통하는 변호사"
"내편이 되어주는 변호사"
"상담부터 소송까지 직접 하는 변호사"
"실력과 인성, 인연을 소중히 하는
이제야 제대로 만나는 당신의 인생 변호사"
법률사무소 상상 대표 김근아 변호사입니다.
도움이 필요하신 분은
언제든 상담의 문을 두드려주세요.
안녕하세요. 사법시험 출신 법률사무소 상상 대표 김근아 변호사입니다.
알쏭달쏭 주택임대차 묵시적갱신입니다.
바쁘게 살다 보면 계약 만기를 놓치게 될 수 있고
이경우 어떻게 되는지(묵시적갱신) 알아보겠습니다.
묵시적갱신 중개수수료는 누가?
1. 묵시적갱신이란?
주택임대차에서 계약 기간의 만기가 도래하였음에도
임차인과 임대인 상호 간에 계약해지 및 조건 변경에 대한
통보 및 의사표시 없이 계약기간이 도과 하였을 경우
이를 묵시적갱신이라 합니다.
2. 묵시적갱신의 효력
기존 계약과 동일한 조건(보증금, 월세 등)으로 계약이 자동 연장된 것으로 봅니다.
단 묵시적갱신 기간은 전임대차와 동일한 기간이 아니라 2년으로 봅니다.
임차인은 묵시적갱신중에라도 계약해지가 가능합니다.
단 임대인은 계약해지가 불가합니다.
3. 묵시적갱신이 안되려면
임대인은 계약만기 6개월~1개월 전까지
계약 조건의 변경 및 계약 해지등을 통보해야 합니다.
임차인은 계약만기 1개월 전까지
계약 조건의 변경 및 계약 해지등을 통보해야 합니다.
임대인과 임차인의 통보 기간이 다르니 주의하세요.
4. 묵시적갱신이 안되는 경우
- 임차인이 월세 2기에 달하는 금액을 연체한 경우
2기란 2개월 분의 월세를 말합니다.
연속하여 2달을 연체한 것뿐 아니라
띄엄띄엄 2달 또는 월세 연체분이 조금씩 쌓여 2개월분에 달하는 경우도
이에 해당합니다.
- 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
집을 심각하게 훼손한 경우 또는 집주인의 동의 없이 전대하는 경우 등이
이에 해당합니다.
묵시적갱신 관련 자주 하는 질문들
1. 질문
임차인입니다. 묵시적갱신이 되었습니다.
중간에 계약을 해지하고 이사할 수 있나요?
답 : 네 가능합니다.
집주인에게 계약해지 의사를 통보하신 날로 3개월이 필요합니다.
묵시적갱신의 경우 집주인은 임차인으로부터 계약해지 통보를 받은 일로부터
3개월 이내에 보증금을 돌려주어야 할 의무가 있습니다.
* 주의하실 점은 계약해지통보라는 게 따로 정해진 형식이 없으니
내용증명, 전화녹취, 문자메시지 등 기록이 남는 방식으로 하시는 것이 좋습니다.
2. 질문
임차인입니다. 전세권 설정한 상태인데
묵시적갱신이 인정되나요?
아니면 따로 전세권 설정을 다시 해야 하나요?
답 : 전세권 설정을 다시 하실 필요 없이 묵시적갱신이 인정됩니다.
다만 일반 전세 (전입신고 + 확정일자)와 달리 전세권 설정의 묵시적 갱신의 경우
계약 기간의 정함이 없는 것으로 봅니다.
계약 기간의 정함이 없는 경우에는
임대인과 임차인 모두 계약해지를 통보할 수 있으며
이경우 통보한 날로부터 6개월 이내에
임대인은 보증금 반환 의무를
임차인은 부동산 명도 의무(집을 비워줘야 하는 의무)를 지게 됩니다.
앞서 묵시적갱신은 계약기간이 2년인 것으로 본다 했는데
전세권 설정의 경우 계약기간의 정함이 없는 것으로 본다는 점이 다릅니다.
전세권 설정을 한 임차인의 경우 묵시적갱신시 임대인도 계약해지를
할 수 있음을 주의해야 합니다.
3. 질문
임대인입니다. 묵시적갱신이 되었는데 임차인이 중간에 계약해지를 하고
나가고자 합니다.
이경우 중개수수료는 누가 부담하나요?
답 : 중개수수료는 임대인이 부담합니다.
묵시적갱신이 된 경우라는 것은
계약서를 작성한 선행된 계약기간을 이미 모두 이행하고 난 이후에 추가된
기간으로 임차인의 입장에서는 이미 선행된 계약을 모두 이행한 상태,
즉 만기 후 퇴실이 됩니다.
따라서 새로운 임차인을 구하는 노력과 중개수수료는 임대인이 부담합니다.
우리나라의 주택임대차보호법은 임차인을 보호하게끔 만들어졌습니다.
임대인이 묵시적갱신으로 인한 중개수수료 부담을 피하는 방법은
선행된 계약만료를 놓치지 않고(계약만료 6개월전 ~ 1개월전)
계약서를 다시 작성하는 방법이 있습니다.
4. 질문
임대인이 묵시적갱신을 거절할 수 있는 방법이 있나요?
답 : 임차인이 월세 2기에 달하는 금액을 연체한 경우
2기란 2개월 분의 월세를 말합니다.
연속하여 2달을 연체한 것뿐 아니라
띄엄띄엄 2달 또는 월세 연체분이 조금씩 쌓여 2개월분에 달하는 경우도
이에 해당합니다.
5. 질문
임차인이 2개월분의 월세를 미납하였다가
일시납하여 현재는 미납이 없습니다.
이런 경우 묵시적갱신 거절 사유가 되나요?
답 : 거절 사유가 될 수 없습니다.
인터넷과 유튜브 등 많은 매체에서 이 부분 잘못된 설명을 하고 있는 것을 보았는데요.
그건 주택임대차보호법과 상가임대차보호법을 혼동해서 그런 것 같습니다.
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신)
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
상가임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 다릅니다.
2기와 3기의 차임액 뿐만아니라
주택에서는 "연체하거나"라는 문구로 현재 연체하고 있는 상태를
상가에서는 "연체한 사실이 있는 경우"라는 문구로 과거를 포함한 이력을 중요하게 보고 있습니다.
정말
인터넷과 유튜브 등 많은 매체에서
이 부분 잘못된 설명을 하고 있는 경우가 있으니 유의하세요.
혼자 고민만 하시지 마세요.
몸이 아프면 병원에 가듯
법률사무는 변호사와 상의하시면 됩니다.
저는 2012년부터 변호사로 일하면서, 정말 많은 상담과 소송을 경험해보았습니다.
소송을 진행하는 변호사는 의뢰인의 아픔과 고충을 누구보다 공감하고, 의뢰인이 원하시는 바가 무엇이든 그것을 최대한 이루도록 도와드려야 합니다. 그게 최우선입니다.
도움이 필요하시면 언제든 상담의 문을 두드려주세요.
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