[부동산관련] 부동산 가계약, 제대로 알고 안전하게 거래하세요!

이 글은 복잡하고 어려워 보이는 부동산 가계약에 대해 안내가 필요한 분들께 도움을 드리기 위해 작성되었습니다.

 

아마도 이 글을 읽고 계신 분은
부동산 가계약과 관련하여 이곳저곳 정보를 찾아 알아보고 있는 분 중 한 분이실 거라 생각됩니다.

 

결론부터 말씀드리자면, 이곳저곳에서 수집한 불확실한 정보를 가지고 본인의 상황을 절대로 예단하지 마시고 변호사의 도움을 꼭 받으시라 추천드립니다. 

 

 

그냥 부동산 가계약과 관련내용이 궁금하신 분은 아래로 쭉 내려서 본문부터 보셔도 됩니다.
다만 변호사의 도움이 절박하신 분은 아래의 내용을 조금만 시간내서 읽어보시길 바랍니다.

 

 

답답한 마음에 인터넷 검색하면 과대 과장 광고중인 법무법인이나 법률사무소등이 너무나 많고

 

더더욱 심각한 것은 변호사가 아닌 일반인들이 정리한 내용, 

특히나 비전문가 이면서 AI로 긁어서 검수도 없이 복사 붙여넣기한 무책임한 내용등

부정확한 글들이 가짜뉴스처럼 너무나 많습니다.

이런것들을 다 뚫고 여기 저의 블로그에 와주신 것, 얼마나 불행중 다행인지, 안도와 반가움에 감사의 인사를 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 법률사무소 상상 대표 김근아 변호사입니다.

 

 

저는 2008년 사법시험을 합격하여 2012년부터 변호사로 활동하면서 서초동에서만 올해로 14년 차 변호사로 수많은 사건을 해결해 왔습니다.

 

어려움이 있어 찾아온 의뢰인들과는 따뜻하게 직접 이야기를 나누면서 위로해드리고 직접 상담, 서면작성, 재판출석, 의뢰인과의 소통 및 판결후 조치까지 책임감 있게 직접 사건 진행을 하고 있습니다.

 

올해로 변호사 14년차쯤 되니 과거 의뢰인 분들, 상담만 받았었어도 만족하셨던 분들을 포함하여, 수많은 인연인 분들이 저의 전문성을 넘어 성실함과 소통에 만족하셨는지 어려운 상황의 지인분들, 가족분들을 소개하며 다시 찾아주실때 "내가 옳았구나" 하는 생각과 감사한 마음이 많이 듭니다.

 

 

당신이 찾고 있는

"실력있는 변호사"

"소통하는 변호사"  
"내편이 되어주는 변호사"

"상담부터 소송까지 직접 하는 변호사"

"실력과 인성, 인연을 소중히 하는

이제야  제대로 만나는 당신의 인생 변호사"

법률사무소 상상 대표 김근아 변호사입니다.

도움이 필요하신 분은
언제든 상담의 문을 두드려주세요.

안녕하세요. 사법시험 출신 민사전문 김근아 변호사입니다.

부동산 가계약, 제대로 알고 안전하게 거래하세요!

부동산에서 마음에 드는 집을 발견했을 때, "가계약금 먼저 걸어 놓으세요"라는 말을 흔히 듣게 됩니다. 하지만 많은 분들이 사용하는 '가계약'이라는 용어는 법률상 명확하게 정의된 개념이 아닙니다. 오랜 부동산 거래 관행 속에서 자연스럽게 사용되어 온 용어이기 때문에, 법적 해석에 대한 혼란과 분쟁이 자주 발생합니다.
" 변호사님 가계약금 돌려받을 수 있을까요?, 변호사님 가계약금을 돌려달라는데 돌려줘야 하나요 ?
질문이 많습니다.

오늘은 부동산 가계약이란 무엇인지, 그리고 가계약 시 주의해야 할 점은 무엇인지 쉽고 간단하게 알려드리겠습니다.

 

가계약이란?

 

여러 부동산을 둘러본 후 마음에 드는 집이 있다면, 통상적으로 기본적인 계약 조건들을 협의한 후 본 계약을 진행하게 됩니다. 하지만 집주인이 멀리 있거나 일정상의 이유로 즉시 만나 계약서를 작성하기 어려운 경우, 또는 경쟁자가 있어서 다급한 상황등 가계약이라는 상황에 놓이는 경우가 많습니다.
이때, 정식 계약서를 작성하기 전에 매수 의사를 확고히 하고 해당 매물을 다른 사람에게 넘어가지 않도록 '선점'하기 위해, 잠정적으로 계약금의 일부 금액을 집주인 계좌로 이체하는 방식을 통상 '가계약'이라고 하며, 이때 지급된 돈을 '가계약금'이라고 부릅니다.

 

가계약도 계약의 효력이 있을까요?

 

가계약금을 입금할 때, 계약의 '중요 부분'에 대한 합의가 있었다면 유효한 계약으로 인정될 수 있습니다. 여기서 중요한 부분은 크게 세 가지로 구분할 수 있습니다.

1. 목적물의 특정: 계약하고자 하는 부동산의 주소는 물론이고, 동·호수까지 정확하게 특정되어야 합니다.
2. 금액에 대한 합의: 매매의 경우 매매 대금, 임대차의 경우 보증금과 월세가 얼마인지에 대한 합의가 완료되어야 합니다.
3. 지급 방법에 대한 합의: 계약서 작성일, 계약금 지급액, 입주일, 잔금 지급일 등 구체적인 지급 방법에 대한 약속이 있어야 합니다.

이 세 가지 내용에 대한 협의가 완료되었고, 이를 문자 메시지 등의 기록으로 남겨 놓은 상태에서 가계약금을 입금했다면, 법적으로 유효한 계약으로 인정될 가능성이 높습니다.

 

가계약금, 되돌려받을 수 있나요?

부동산 거래 경험이 적은 사회 초년생분들은 가계약을 임시 계약으로 오해하여 언제든 취소하고 가계약금을 돌려받을 수 있다고 생각하는 경우가 종종 있습니다. 하지만 이는 잘못된 생각입니다. 앞서 말씀드린 것처럼 중요 부분에 대한 합의가 이루어진 상태에서 가계약금이 지급되었다면, 그 가계약은 유효한 계약으로 인정되기 때문에 단순 변심으로 인해 가계약을 취소할 경우, 원칙적으로 그 가계약금을 돌려받을 수 없습니다.

따라서 가계약금을 이체하기 전에는 정말 이 집으로 계약을 진행하기 원하는지 신중하게 생각해야 하며, 확신이 든 경우에만 가계약금을 이체해야 합니다.

 

가계약을 취소할 수 있나요? (배액배상, 특약)

 

피치 못할 사정으로 가계약을 취소해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 이때, 집주인이나 세입자에 따라 가계약을 취소하는 방법이 조금씩 달라질 수 있습니다.

• 세입자(매수인)의 취소: 원칙적으로 세입자(매수인)는 가계약금을 포기하고 계약을 취소할 수 있습니다.
• 집주인(매도인)의 취소: 원칙적으로 집주인(매도인)은 가계약금의 배액을 배상하고 계약을 취소할 수 있습니다. 예를 들어 가계약금으로 200만 원을 받았다면, 계약을 취소하기 위해 세입자에게 400만 원을 돌려주어야 합니다.

다만, 최근 가계약금 반환과 관련하여 상반된 판결들이 나오고 있어 가계약 취소를 둘러싼 분쟁이 자주 발생하고 있습니다. 따라서 가계약을 진행할 때에는 계약 취소 방법에 대해 명확하게 협의하고 특약으로 명시해 놓는 것이 중요합니다.

예를 들어 "본 계약이 00일까지 체결되지 않을 경우, 가계약금은 전액 반환된다" 또는 "일방의 귀책사유로 계약이 해제될 경우, 가계약금은 위약금으로 한다" 등의 내용을 명시해 둔다면 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 도움이 될 것입니다.

부동산 중개인(공인중개사)가 개입되어 진행하는 계약이라면

예를들어
"집이 마음에 드는데 다른 곳도 고려중이다, 일단 가계약하고 몇일 생각해본 후 본계약을 하고 싶으니 나의 변심이라도 가계약금을 돌려 받을수 있는 내용으로 매도인(임대인)과의 가계약 문구를 작성해 달라"라고 요청한다든가<이부분은 특별한 경우이니 매도인(임대인)의 동의가 필수입니다>
"일단 가계약도 계약이니 혹 매수인(임차인)이 변심하여 계약을 파기하는 경우 가계약금은 반환이 안된다는 내용으로 매수인(임차인)과의 가계약 문구를 작성해 달라"라고 요청하셔서 가계약 파기시 가계약금이 몰수됨을 명시하는 것이 좋습니다.
매도인(임대인), 매수인(임차인)간의 가계약 내용 조율에 부동산 중개인(공인중개사)으로 하여금 책임을 공유시키는 것이 실무에서 필요한 팁입니다.

가계약은 법률상 명확한 정의가 없는 만큼, 관련된 분쟁을 예방하기 위해서는 계약 당사자 간의 명확한 이해와 합의가 중요합니다. 가계약금을 지급하기 전 신중하게 결정하시고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것을 권해드립니다.

혼자 고민만 하시지 마세요.

몸이 아프면 병원에 가듯

법률사무는 변호사와 상의하시면 됩니다.

 

 

저는 2012년부터 변호사로 일하면서, 정말 많은 상담과 소송을 경험해보았습니다. 

소송을 진행하는 변호사는 의뢰인의 아픔과 고충을 누구보다 공감하고, 의뢰인이 원하시는 바가 무엇이든 그것을 최대한 이루도록 도와드려야 합니다. 그게 최우선입니다.

도움이 필요하시면 언제든 상담의 문을 두드려주세요.