[민사] 공사대금 (추가 공사 대금)청구 설명 -2

이 글은 공사대금(추가 공사대금)청구와  관련하여 깊이 고민하고 있는 분들께 도움을 드리기 위해 작성되었습니다.


아마도 이 글을 읽고 계신 분은
공사대금(추가 공사대금)청구와  관련하여  깊이 고민하고 있어 이곳저곳 정보를 찾아 알아보고 있는 분 중 한분이실 거라 생각됩니다.


결론부터 말씀드리자면, 이곳저곳에서 수집한 불확실한 정보를 가지고 본인의 상황을 절대로 예단하지 마시고 변호사의 도움을 꼭 받으시라 추천드립니다. 

 

그냥 추가 공사대금 청구와  관련내용이 궁금하신 분은 아래로 쭉 내려서 본문부터 보셔도 됩니다.
다만 변호사의 도움이 절박하신 분은 아래의 내용을 조금만 시간내서 읽어보시길 바랍니다.

 

답답한 마음에 인터넷 검색하면 과대 과장 광고중인 법무법인이나 법률사무소등이 너무나 많고
 

더더욱 심각한 것은 변호사가 아닌 일반인들이 정리한 내용, 
특히나 비전문가 이면서 AI로 긁어서 검수도 없이 복사 붙여넣기한 무책임한 내용등
부정확한 글들이 가짜뉴스처럼 너무나 많습니다.

 

이런것들을 다 뚫고 여기 저의 블로그에 와주신 것, 불행중 다행이라는 안도와 반가움에 감사인사를 드립니다.

 

 

안녕하세요. 법률사무소 상상 대표 김근아 변호사입니다.

 
 
저는 2008년 사법시험을 합격하여 2012년부터 변호사로 활동하면서 서초동에서만 올해로 14년 차 변호사로 수많은 사건을 해결해 왔습니다.
 

어려움이 있어 찾아온 의뢰인들과는 따뜻하게 직접 이야기를 나누면서 위로해드리고 직접 상담, 서면작성, 재판출석, 의뢰인과의 소통 및 판결후 조치까지 책임감 있게 직접 사건 진행을 하고 있습니다.

 

올해로 변호사 14년차쯤 되니 과거 의뢰인 분들, 상담만 받았었어도 만족하셨던 분들을 포함하여, 수많은 인연인 분들이 저의 전문성을 넘어 성실함과 소통에 만족하셨는지 어려운 상황의 지인분들, 가족분들을 소개하며 다시 찾아주실때 "내가 옳았구나" 하는 생각과 감사한 마음이 많이 듭니다.
 
 
당신이 찾고 있는
"실력있는 변호사"
"소통하는 변호사"  
"내편이 되어주는 변호사"
"상담부터 소송까지 직접 하는 변호사"
"실력과 인성, 인연을 소중히 하는
이제야  제대로 만나는 당신의 인생 변호사"

법률사무소 상상 대표 김근아 변호사입니다.

많은 분들이 "오래 고민하다 오셨다" 하시더라고요.

질병의 치료도 때가 있듯

길게 고민하시지 마세요.
친절하게, 알기 쉽고 명쾌하게 도와드리겠습니다.

도움이 필요하신 분은
언제든 상담의 문을 두드려주세요.

 

 

안녕하세요. 사법시험 출신 민사전문 김근아 변호사 입니다.

공사대금 (추가 공사 대금)청구 설명 -2 

추가 공사 대금 성립의 핵심 요건

계약서 작성

최초 계약서를 작성할 때 추가 공사가 있을수 있을 경우를 대비하여 추가 공사에 대한 대금 지급 조건을 명시한 계약서 작성이 가장 중요합니다.
추가 공사가 있을수 있을 경우를 대비하여 표준 하도급계약서등을 확인, 이용하여 추가 공사에 대한 대금 지급 근거를 마련해야 합니다.

아래의 링크로 들어가시면 공정거래 위원회에서 제공하는 표준하도급계약서가 있습니다.
공종에 따라 적절히 찾아보시고 활용하세요. 하지만 특약등 해당 현장과 매칭되는 디테일이 부족한 부분이 많이 빠져 있습니다.
계약서 작성에 어려움이 있다면 법률전문가인 변호사와 상담을 통해 든든한 계약서 작성도 유용합니다.

-공정거래위원회-
https://www.ftc.go.kr/www/selectBbsNttView.do?pageUnit=10&pageIndex=4&searchCnd=all&searchKrwd=%ED%91%9C%EC%A4%80%ED%95%98%EB%8F%84%EA%B8%89%EA%B3%84%EC%95%BD%EC%84%9C&key=203&bordCd=202&nttSn=11224

특약사항 주의

특약사항에 "추가 공사대금은 인정하지 않기로 한다"와 같은 조항을 포함시키지 않도록 주의해야 합니다.

앞선 블로그에서 설명드린 내용입니다만,

총액계약 체결 시 "물가 상승이 있더라도 추가 공사대금은 인정하지 않는다" 또는 "설계 변경이 있더라도 추가 공사대금을 지급하지 않는다", "각종 천재지변이 있더라도 추가 공사대금은 청구하지 않는다" 와 같은 약정을 했다면, 이후에 추가 공사 대금을 받기가 매우 어려워집니다.
법원은 기본적으로 '계약 내용을 이행하라'는 원칙을 중요시하기 때문에 명시적으로 약속한 내용을 번복하기는 거의 불가능합니다.

 

이런 문구 하나로 정당한 추가 비용을 받지 못할 수 있습니다.

 

추가 공사 조건 명시

어떤 경우에 추가 공사 대금을 지급하기로 하는지 구체적인 조건을 계약서에 명시해야 합니다. 설계 변경, 물가 상승, 예기치 못한 천재지변 등의 상황에 대한 대응 방안을 포함시켜야 합니다.

하도급법 적용

하도급법 적용 대상인 경우, 법률에서 설계변경이 있을 때 추가 비용을 지급하도록 규정하고 있으므로 이를 근거로 대금을 청구할 수 있습니다.

위의 요건들 중에서도 가장 중요한 것은 계약 단계에서 추가 공사 대금에 관한 명확한 규정을 포함시키는 것입니다. 계약서에 이러한 내용이 없다면, 나중에 추가 공사 대금을 청구하기 위해 정황이나 계약의 취지, 도급계약의 범위 등을 종합적으로 설명하며 판사를 설득해야 하는데, 이 과정이 매우 어렵고 불확실합니다.

 

 

발주자의 명시적 지시에 의한 추가 공사

건축주, 발주자나 원청사의 명시적인 지시에 의해 추가 공사가 이루어진 경우는 추가 공사 대금을 청구할 수 있는 가장 강력한 근거가 됩니다. 그러나 이 경우에도 적절한 증거 확보가 매우 중요합니다.

지시 내용 확인 및 문서화

"이렇게 이렇게 변경하라는 말씀이시죠?" 또는 "이렇게 추가해 달라는 말씀이시죠? 추가 비용이 발생합니다"라고 명확히 확인하고 이를 문서화해야 합니다.

공문 발송

발주자의 지시 내용과 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 명시한 공문을 발송하고 보관해야 합니다. 

통신 기록 보관

카카오톡 메시지, 이메일, 녹음 등 발주자의 지시를 입증할 수 있는 모든 통신 기록을 보관해야 합니다.

발주자가 명시적으로 추가 공사를 지시했음에도 불구하고 나중에 "이것은 하자다", "손해배상 청구하겠다" 등으로 주장하는 경우가 상당히 있습니다. 이러한 상황을 방지하기 위해서는 추가 공사 지시에 대한 확실한 증거를 확보하는 것이 필수적입니다.

내역서와 설계도면 불일치 시 추가 공사 대금

내역서와 설계도면이 불일치하는 경우, 추가 공사 대금을 청구할 수 있는지 여부는 계약 유형과 상황에 따라 달라집니다.

신축 공사의 경우

건물 전체를 신축하는 공사의 경우, 일반적으로 설계도면이 내역서보다 우선합니다.
건물을 신축하다보면 업체에서 만들어 제시한 견적의 근거인 내역서보다 많은 양의 재료와 인건비가 소진되는 경우가 많이 있습니다.
그 이유는 아무리 건축경험이 많은 노련한 회사라 하더라도 건물이라는 것이 공산품처럼 일률적으로 같을수 없고 디자인, 건축주의 취향에 따라서 설계도면이 이전에 공사한 다른 현장과는 다를수 밖에 없습니다.

따라서 내역서를 만들어 견적을 제시하는 업체도 내역서를 만들때 도면을 꼼꼼히 보고 자재의 수량과 예상되는 인건비의 총량을 계산해야하고 견적을 제시받은 발주처도 도면과 내역이 맞는지 꼼꼼하게 확인한후 계약해야 합니다.

법률적으로 보면 도면을 제공하고 이 건물을 완공하는데 얼마의 재료비와 인건비가 들어갈지 계산하여 견적서를 제출하라는 방식의 계약은 이미 건축주가 목적물의 자세한 내역을 도면화된 설계도면을 제공한 것이므로 도면을 제공받았음에도 견적산출을 잘못한 한도급업자의 과실이 크기에 내역서에 없는 추가 공사라 주장하며 대금을 청구하는 부분은 인정 받기 어렵습니다. 

즉 내역서에 표시되어 있지 않더라도 설계도면에 포함된 부분은 원래 계약의 범위에 해당하므로 추가 공사 대금을 청구하기 어려울 수 있습니다.
도급업자는 도면을 제공받았을 때에는 꼼꼼하게 내역서를 작성하여 견적해야 할 것입니다.
 

일부 공정 하도급의 경우

전체 건물이 아닌 일부 공정에 대한 하도급 계약의 경우, 일반적으로 내역서에 명시된 범위가 계약의 기준이 됩니다. 그러나 이 경우에도 설계도면에 명확히 표시되어 있다면 추가 공사 대금을 인정받기 어려울 수 있습니다.

 

더불어 전기공사, 설비공사등 공정이 명확하게 구별되는 공종에서 도면을 제공받아 내역서를 만들고 견적을 제출하여 계약을 한 경우 시공현장에서 도면에 있는 내용의 공사를 진행되었음에도 추가비용이 들어갔다는 이유로 추가 공사비를 청구하기 어렵습니다.

예를 들면 
00빌라 방수공사
총 화장실 16개소
옥상 1개소
지하 1개소

도면을 보고 면적 산출(도면에 있음)
도면을 보고 방수 방식 결정(도면에 있음)
도면을 보고 방수 자재비 산출 및 투입 인력 산출

실제로 공사현장에서
화장실 공사를 하며 자재 4통이 더들어갔다.
옥상 방수를 하며 자재 3통이 더들어갔다.
지하 방수를 하며 자재 2통이 더들어갔다.

전체 방수 공사를 하며 인건비가 내역서보다 10품 더들어갔다.

환가해보니 자재비 + 인건비 = 수백만원이 더 들어갔다.

이런 분쟁이 많습니다.

이런 분쟁에서 
방수업자는 비용이 더들어가서 억울하고
발주처는 돈을 더 달라는 방수업자때문에 골치아프고

법적분쟁으로 확대되면
방수업자에게 유리한 정황보다는 발주처에게 유리한 내용이 더 많습니다.
우선 도면을 제공하여 견적하게 하였다. 도면에는 방수공사 면적, 자재등이 명확하게 표시되어 있고 자재별 시방서에 면적당 소요되는 자재의 양 (방수액)이 있기에 정확한 자재량 산출을 오판한 방수업자의 과실이 있다. 더불어 인건비 부분도 방수기공(숙련공)의 작업량이 방수 무경험자의 작업량과 다를수 있고 인건비 10품이 더 들어간 이유에 대해서는 무리한 저가 견적 입찰, 시공경험의 부재 및 작업자의 게으름도 원인이 아니겠나? 라는 추정도 가능하게 됩니다.
더불어 건설현장이 소개 소개로 일이 이어지는 구조가 많아 방수업자가 발주처와 싸워서 득될 일이 별로 없겠죠.

예방법
1. 방수 업자는 견적을 산출할때 도면을 꼼꼼히 보고 본인의 실질 마진 + 안전 마진까지 계산하여 견적하여야 합니다.
우선 저가로 견적하여 공사부터 수주하자 라는 안일한 생각은 결국 분쟁의 씨앗이 될수 있습니다.
<경험상 특히 방수 공사는 하자가 필연이라 저가 입찰은 위험하더라구요> 

2. 발주처는 무조건 저가 견적만 고집할 것이 아니라 공사내용과 견적이 맞는지 꼼꼼하게 확인후 계약해야 합니다. 

추가 공사 대금 인정 가능한 경우

내역서의 범위를 넘어서는 추가 작업을 수행했고, 이것이 계약 당시 예상할 수 없었던 작업인 경우

원청사나 발주자가 명시적으로 추가 작업을 지시한 증거가 있는 경우

추가 공사 대금 인정 어려운 경우

설계도면에 명확히 표시되어 있으나 내역서에만 누락된 경우

계약서에 "추가 공사 대금을 지급하지 않는다"는등의 특약이 있는 경우

여러 상황에서도 가장 중요한 것은 계약서에 추가 공사 대금을 지급하지 않는다는 약정이 없어야 한다는 점입니다. 

혼자 고민만 하시지 마세요.
몸이 아프면 병원에 가듯
법률사무는 변호사와 상의하시면 됩니다.
 
 

저는 2012년부터 변호사로 일하면서, 정말 많은 상담과 소송을 경험해보았습니다. 

소송을 진행하는 변호사는 의뢰인의 아픔과 고충을 누구보다 공감하고, 의뢰인이 원하시는 바가 무엇이든 그것을 최대한 이루도록 도와드려야 합니다. 그게 최우선입니다.

도움이 필요하시면 언제든 상담의 문을 두드려주세요.